講演予定・履歴
H30.9.3（月） 代表の尾﨑が相続セミナーを行います。～終了しました～
2018年 7月23日 12:55
9/3（月）18：30～19：30 株式会社キタセツ主催 相続セミナーに代表の尾﨑充が講師として参加します。
是非、ご参加ください。
事前のお申込みが必要です。
詳細は下記のPDFをご覧ください。
相続に関することなど
相続大改正及び不動産税制のポイントについて―H27.01.01施行
2015年1月14日 12:45
平成２７年１月１日施行の相続税改正の内容や相続税対策について
ポイントを分かりやすくまとめています。
是非ご一読ください。
▶ 相続大改正及び不動産税制のポイントについて (PDF)
直系尊属からの住宅取得資金の増税非課税枠が変わります
法人・個人事業の税金など
上場準備会社における資本政策上の税務の留意点
2015年1月14日 12:10
株主構成の適正化や、法人税・所得税・相続税における税務上の時価概念など、
上場準備会社における資本政策上の税務の留意点をまとめています。
▶ 上場準備会社における資本政策上の税務の留意点 (PDF)
青色申告専従者給与について
2013年12月30日 15:39
もうすぐ今年も終わり。そろそろ確定申告の準備で一年分の書類のまとめなど、準備を始める方もいらっしゃるかと思います。
青色事業専従者を雇用されている方も多いかと思いますが、もしこの方が病気などで長期入院をされた場合、青色専従者給与の取り扱いがどのようになるか、ご存知ですか？
青色専従者には有給がありません。有給がない、つまり欠勤になってしまいます。
まるまる1か月お休みした場合にそれでも月給を支払ってしまった場合...有給ではないため、給与として認められず、必要経費にする事が出来ません。
金額が大きい場合、贈与税の課税対象となってしまう可能性がありますのでご注意ください。
（25.12.18 ＴＲ）
個人の税金など
直系尊属からの住宅取得資金の増税非課税枠が変わります
保険・共済など
生命保険の受取人は誰にするのがよいか？
2011年5月11日 09:10
満期保険金の受取人を契約者本人とすれば、受取った保険金からそれまでの支払保険料を差し引くことができる上、その所得も一時所得となるので課税所得が２分の１となって節税となります。一方、保険料の負担者と受取人が異なる生存保険金は贈与となります。
倒産防止企業共済・小規模企業共済の期日のまとめ
2010年3月 9日 10:33
法人における決算月の直前や、個人における年末などにおいて節税対策で倒産防止企業共済（経営セイフティー共済）や小規模共済に加入する場合がありますが、新規で加入する場合とすでに加入済みで直前に掛け金の増額や前納を行おうとする場合において、それぞれ、申込書・申出書等の提出期限がまちまちです。決算日直前に変更しようとしてもときすでに遅しで変えられない事態にもなりかねませんので、それぞれの提出期限には気をつけておきたいところです。
下記に、それぞれの提出期限をまとめておきましたので参考にして下さい。
倒産防止共済
- 新規の申込手続き・・・当月の月末営業日の前営業日
- 掛金の前納・・・前納希望月の前月末日
- 増額、減額
当月末日。申込月から変更が可能。申込月の翌月に当月分の増減後の金額と、申込月の増減差額の金額を加減算した金額が引き落とされます。
ただし、減額の場合は翌月から何ヶ月かで差額調整しきれない場合もありますので、基本的に前月末日と考えておいたほうがいいです。
例）月80,000円を5,000円に減額。75,000円を5,000円で調整しようとすると15ヶ月かかってしまうため、預金振替が1年以上動かないという問題が生じ、現実的にはできない。 - 振替口座の変更・・・当月５日
小規模企業共済
- 新規の申込手続き・・・当月の月末営業日の前営業日
- 掛金の前納・・・前納希望月の前月末日
- 増額・・・当月の月末営業日の前営業日
- 減額・・・当月１５日頃（１２月は１０日頃）
- 振替口座の変更・・・変更希望月の前月１５日頃
- 払込区分の変更・・・変更希望月の前月１５日頃
- 一括納付手続き・・・変更希望月の前月１５日頃
※注意点は両共済ともすでに加入済みの場合に前納するときの締切りが、前月末日になることです。新規加入での前納は当月末営業日の前営業日でいいため、混同しないようにする必要があります。
また、小規模企業共済では増額するときと減額するときで締切が異なる点、小規模企業共済の振込方法等の変更の手続きについては前月１５日頃となっている点も注意が必要です。
※なお、１２月の締切日については、両共済とも他の月と異なりますので別途、お問合せ下さい。
（通常、末日締切のものは１２月２５日くらいになります。）
（2010／3／9 ST）
その他のお役立ち情報
「修繕積立金が足りない！」 その２
2012年11月26日 09:00
大規模修繕をするにあたって修繕積立金が足りないことは、建物が古くなればなるほど、多くなるのではないでしょうか。新しいうちは、修繕する箇所も少なく、工事代金もそれほどではありません。古くなってくると、工事の内容が給排水管交換や電気回線の全部交換など、大規模になり、工事額もかなりの金額になります。しかしながら、そのような予想ができていても、事前に積立金を値上げするなどの対策はなかなか取れず、いざとなって困る場合が多いようです。
さて、積立金が不足した場合の対応は、いくつか考えられますが、所有者の高齢化もあって、不足分の一括徴収は、なかなか承認が得られないようです。
一括徴収の承認が得られなかった場合は、住宅金融支援機構や銀行から借入をすることになります。詳細は、各機関にお尋ねいただくとして、簡単にどのような手順をとるのかをお話いたします。
①まず必要なのは、借入先の要件の確認です。各銀行や住宅金融支援機構などから借りる条件を聞き、比較検討し、借入先を決定します。
②そして、マンション内の会計処理や規約の確認と整備です。
管理費・組合費などと修繕積立金は、帳簿上、きちんと分離して管理しなければなりません。もちろん、マンション内の規約上も、分離して管理することになっていないといけません。その他、借入の条件に沿った会計処理や規約になっているかを確認し、沿っていなければ、総会で変更し承認を得る必要があります。
③資金繰り表等を作成し、借入をしても大丈夫か、又、滞納割合など、いろいろな要件が借入先の条件に合っているかを確認したら、総会でどんな計画でどこから借入をするかなどの承認を得ます。借入の保証をしてもらう「マンション管理センター」への加入が要件であれば、これも総会で承認を得ます。
④総会で決議されたことは、しっかりと議事録に記録し、借入先への提出資料とします。
⑤借入の目処がたったら、工事を開始します。工事が完了しましたら、工事完了届などの必要書類を借入先に提出します。この時点で借入金額の決定がされます。また、「マンション管理センター」の保証をつけていれば、保証料の金額も決定されて来ますので、そのお支払もします。
⑥ここまできて、やっと融資の本契約となります。本契約をし、初めて、借入金が入金され、工事代の支払ができるようになります。
長い長い手順であります。少なくとも、工事をする前に１回は総会をしないといけないので、準備は早目にしたほうがよいです。
そして、会計処理や資金計画などについては、料金はかかっても、専門家の力を借りてやっていった方がよいように思います。
以上、大雑把なお話ではありましたが、お役に立てれば幸いです。
(KI H24.10.25)
「修繕積立金が足りない！」 その１
2012年11月19日 09:00
これは、神奈川県のある町のあるマンションでのこと。と言っても、たまにあることではなく、昨今、増加している問題で、老朽化しているマンションでは、いずれ直面する問題でもあります。
当時のＡマンションは、300世帯のファミリー向け分譲マンション３棟。築35年を超え、10年ごとに大規模修繕をしているものの、やはり、建物の各所、特に配管や鉄部の傷みは増してきており、40年目、つまり4回目の大規模修繕は、今までになく大規模なものになるのではないかと予想されていました。
分譲マンションの大規模修繕は、一人のオーナーさんが所有している賃貸用マンションのように、オーナーさんが計画から資金まで面倒をみてくれるわけではありませんので、所有者が自分たちで、計画から資金調達までの作業をしなければならないのが大変なところです。管理会社に費用を支払ってサポートをしてもらいながら、マンションの管理組合などが中心となって進めていき、そして、発注や資金調達の最終的な決断も、自分たちで行うことになります。
さて、マンションの修繕は、一戸建てのように、決断したらすぐに工事を開始できるものではなく、いろいろと手順を踏んでいかなければなりません。
各マンションの規約によって、違ってくるとは思いますが、Ａマンションの資金計画にスポットを当てて、その手順を追ってみます。
Ａマンションの大規模修繕の計画は、工事予定時期の３年前に始めました。通常の管理組合では荷が重いこともあり、特別にプロジェクトを作ってのスタートです。
①長期的な修繕計画を立てた。
Ａマンションは管理会社を利用しており、その管理会社の工事部のサポートを受けて、今後、建物を維持していくためには、どのような工事が必要で、いったい、いくらの資金が必要かを確認しました。もちろん、マンション所有者の中に専門家がいらして、ご自分たちで長期計画を立てることができるのであれば、管理会社に依頼することもありませんが、かなりの労力が必要となりますので、外部に依頼をして、その計画を内部の専門家に確認をしてもらうのがよいと思われます。
②資金計画を立てた。
①の長期的な計画ができましたら、今度は資金計画です。
大切なのは、所有者から毎月徴収している費用のうち、「管理費」「修繕積立金」は、それぞれいくらで、その残高は、それぞれいくらなのかを明確にすることです。
そして、いま現在の「修繕積立金」の残高から始めて、今後の予算を組み、現状の修繕積立金で資金が足りるのかを確認します。
足りた場合は、支障ありませんが、足りない場合は、資金の調達方法を工事計画と並行して考えていかなければいけません。
借入金で調達するか、各戸より臨時で徴収するかを考えます。
③工事業者を選定しました。
入札をしたり、数社の見積りを取ったりして、工事業者を選定します。
Ａマンションでは、見積りによって、選定をしました。
④マンションの総会で所有者の承認をもらいました。
③までで決定した工事に関することも、資金の調達方法も、総会(臨時総会を開くこともあり)で所有者の承認をもらいました。
資金の調達に関しては、全戸が足並みをそろえて行わなければいけないことなので、非常に神経を使いました。
また、借入をする場合、規約や会計処理についても、きちんとした区分をする必要があるので、それについての改正をし、総会で承認を得ておかなければなりません。Ａマンションでは、住民が高齢化しているため、各戸から資金調達をすることが厳しいと考え、借入をすることで承認を得ました。
⑤住民説明会を開催しました。
工事の計画や資金調達の具体的な方法を住民に説明しました。
⑥工事を実施し、完了した後、支払をしました。
契約によっては、手付金・中間金がある場合もあります。
借入が必要な場合は、手付金・中間金の支払時期も勘案して、借入時期を設定します。
Ａマンションの場合も中間金があり、借入時期は、資金繰り表を作成した上で設定しました。
以上が工事完了・支払までのプロセスです。次回は、借入をする為の条件についてお話します。
